महाराष्ट्र ने रीडेवलपमेंट के नियम कड़े किए

महाराष्ट्र ने रीडेवलपमेंट के नियम कड़े किए: 10 खास बदलाव जो हाउसिंग सोसाइटी को ज़रूर पता होने चाहिए

Posted by Niilesh waghela 

मुंबई: महाराष्ट्र सरकार ने कोऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी के रीडेवलपमेंट के नियम कड़े कर दिए हैं, जिसमें मेंबर की मंज़ूरी, कॉम्पिटिटिव बिडिंग, डॉक्यूमेंटेशन और प्रोजेक्ट टाइमलाइन के लिए सख्त ज़रूरतें शामिल हैं।

को-ऑपरेशन डिपार्टमेंट का 30 सितंबर, 2026 का सरकारी प्रस्ताव (GR) 4 जुलाई, 2019 के रीडेवलपमेंट प्रोसेस और उससे जुड़े सर्कुलर की जगह लेगा। इसमें डेवलपर-लेड, सेल्फ, ग्रुप और क्लस्टर रीडेवलपमेंट शामिल हैं।

ये हैं खास बदलाव:

1.एडमिनिस्ट्रेटर रीडेवलपमेंट का फ़ैसला नहीं कर सकता

सिर्फ़ एक सही तरीके से चुनी हुई और बनी हुई मैनेजिंग कमेटी ही रीडेवलपमेंट का फ़ैसला ले सकती है। रजिस्ट्रार द्वारा नियुक्त एडमिनिस्ट्रेटर या ऑथराइज़्ड ऑफिसर इसे अकेले मंज़ूरी नहीं दे सकता।

2. 20% मेंबर SGM की मांग कर सकते हैं

कम से कम पांचवां हिस्सा मेंबर रीडेवलपमेंट पर स्पेशल जनरल मीटिंग (SGM) की मांग कर सकता है। कमेटी को आठ दिनों के अंदर रिक्वेस्ट पर ध्यान देना होगा और सेक्रेटरी को दो महीने के अंदर मीटिंग बुलानी होगी। 

3. रीडेवलपमेंट SGM के लिए दो-तिहाई कोरम ज़रूरी है

रीडेवलपमेंट SGM के लिए सोसाइटी की कुल मेंबरशिप के दो-तिहाई कोरम की ज़रूरत होती है।

अगर ज़रूरी कोरम पूरा नहीं होता है, तो मीटिंग को टालकर अगले महीने तय नोटिस देकर फिर से बुलाना होगा।

अगर कोरम फिर से पूरा नहीं होता है, तो मीटिंग कैंसिल कर दी जाती है और रीडेवलपमेंट प्रपोज़ल को तीन महीने तक किसी दूसरी SGM के सामने नहीं रखा जा सकता है।

बदले हुए प्रोसेस में कुछ मेंबर जो फिजिकली शामिल नहीं हो सकते हैं—जिनमें विदेश में रहने वाले, गंभीर रूप से बीमार या बिस्तर पर पड़े मेंबर, विकलांग लोग और जो ज़रूरी वजहों से शामिल नहीं हो सकते—उन्हें परमिशन वाली वीडियो-कॉन्फ्रेंसिंग या दूसरे रिमोट सिस्टम से हिस्सा लेने की इजाज़त है।

4. आर्किटेक्ट या PMC का चुनाव ट्रांसपेरेंट होना चाहिए

कमेटी को कम से कम तीन एलिजिबल आर्किटेक्ट या प्रोजेक्ट मैनेजमेंट कंसल्टेंट (PMC) से कोटेशन लेने होंगे। जनरल बॉडी कंसल्टेंट को चुनती है और अपॉइंटमेंट की शर्तों को मंज़ूरी देती है। 

 5. दो महीने के अंदर प्रोजेक्ट रिपोर्ट

अपॉइंट किए गए आर्किटेक्ट या PMC को सोसाइटी की बिल्डिंग और ज़मीन का डिटेल्ड सर्वे करना होगा।

असेसमेंट में इन बातों पर ध्यान देना होगा:

कन्वेयेंस और टाइटल से जुड़े पहलू

फ्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI)

ट्रांसफरेबल डेवलपमेंट राइट्स (TDR)

लागू डेवलपमेंट रेगुलेशन

रेजिडेंशियल और कमर्शियल एरिया

ओपन स्पेस और गार्डन

पार्किंग

कंस्ट्रक्शन स्पेसिफिकेशन्स

लागू डेवलपमेंट स्कीम के तहत मिलने वाले दूसरे फायदे

जहां अलग-अलग रेगुलेटरी ऑप्शन अलग-अलग फायदे दे सकते हैं, वहां कम्पेरेटिव प्रोजेक्ट रिपोर्ट ज़रूरी हैं।

प्रोजेक्ट रिपोर्ट अपॉइंटमेंट के दो महीने के अंदर तैयार की जानी चाहिए।

6. मेंबर रीडेवलपमेंट डॉक्यूमेंट्स देख सकते हैं

बदले हुए फ्रेमवर्क में ट्रांसपेरेंसी पर ज़्यादा ज़ोर दिया गया है।

मेंबर को ज़रूरी रीडेवलपमेंट डॉक्यूमेंट्स का एक्सेस दिया जाना चाहिए, जिनमें शामिल हैं:

मीटिंग नोटिस और मिनट्स

प्रोजेक्ट रिपोर्ट्स

ड्राफ़्ट टेंडर डॉक्यूमेंट्स

डेवलपर बिड्स

तुलनात्मक स्टेटमेंट्स

ड्राफ़्ट डेवलपमेंट एग्रीमेंट्स

वीडियो रिकॉर्डिंग और दूसरे तय रिकॉर्ड। ये डॉक्यूमेंट्स मेंबर को बिना किसी चार्ज के देखने के लिए उपलब्ध कराने होंगे। तय फीस देकर कॉपी मिल सकती हैं।

7. कम से कम तीन डेवलपर बिड्स

सोसाइटियों को कम से कम तीन कॉम्पिटिटिव टेंडर्स मांगने होंगे। अगर कम बिड्स मिलती हैं, तो टेंडर की डेडलाइन पहले 15 दिन बढ़ानी होगी, और अगर ज़रूरी हो तो एक हफ़्ते का और एक्सटेंशन देना होगा। फिर उपलब्ध बिड्स को तय SGM के सामने रखा जा सकता है।

8. डेवलपर चुनने के लिए 51% अप्रूवल चाहिए

शुरुआती रीडेवलपमेंट फ़ैसले के लिए, सोसायटी की कुल मेंबरशिप के कम से कम 51% लोगों का अप्रूवल ज़रूरी है।

रजिस्ट्रार ऑफ़िस से एक ऑथराइज़्ड ऑफ़िसर मौजूद होना चाहिए। मीटिंग की वीडियो रिकॉर्डिंग होनी चाहिए।  अगर कम से कम 20% सदस्य सीक्रेट बैलेट की मांग करते हैं, तो यह ज़रूरी है।

मीटिंग के बाद, सोसायटी को तय समय के अंदर रजिस्ट्रार को तय मिनट्स, अप्रूवल, अटेंडेंस रिकॉर्ड, डेवलपर की सहमति और वीडियो रिकॉर्डिंग जमा करनी होगी।

9. तीन महीने के अंदर डेवलपमेंट एग्रीमेंट

डेवलपर चुनने के तीन महीने के अंदर डेवलपमेंट एग्रीमेंट पूरा हो जाना चाहिए। इसमें बैंक गारंटी, दूसरा घर या किराया, सदस्य का रिहैबिलिटेशन और कारपेट एरिया जैसे सुरक्षा उपाय शामिल होने चाहिए। अलग-अलग सदस्यों के साथ रजिस्टर्ड परमानेंट अल्टरनेटिव एकोमोडेशन एग्रीमेंट (PAAA) भी तय समय के अंदर पूरा होना चाहिए।

10. सदस्यों को समय से पहले खाली करने के लिए नहीं कहा जा सकता।

सदस्यों को ज़रूरी कानूनी अप्रूवल मिलने और उनके अलग-अलग PAAA के रजिस्टर होने के बाद ही खाली करना चाहिए।

रीडेवलपमेंट आम तौर पर पहले/प्लिंथ सर्टिफिकेट से दो साल के अंदर पूरा हो जाना चाहिए, खास हालात में तीन साल तक बढ़ाया जा सकता है।